Έλεγχος στην Υπηρεσία Δόμησης Νησιωτικού Δήμου αναφορικά με Αναθεώρηση Οικοδομικής Άδειας για την προσθήκη δόμησης κατ’ επέκταση υφιστάμενης τουριστικής μονάδας

Θέμα: Έλεγχος της Εθνικής Αρχής Διαφάνειας στην Υπηρεσία Δόμησης Νησιωτικού Δήμου, αναφορικά με Αναθεώρηση Οικοδομικής Άδειας για την προσθήκη δόμησης κατ’ επέκταση υφιστάμενης τουριστικής μονάδας,

Κατόπιν αιτήματος  του ΥΠΕΝ/Γενικού Γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού & Αστικού Περιβάλλοντος η Εθνική Αρχή Διαφάνειας διενήργησε έλεγχο τήρησης των ισχυουσών διατάξεων από Υπηρεσία Δόμησης (Υ.ΔΟΜ.) νησιωτικού Δήμου αναφορικά με Οικοδομική Άδεια Αναθεώρησης για την προσθήκη κατ’ επέκταση υφιστάμενης τουριστικής μονάδας.

Ευρήματα:

1. Κατά τον χρόνο έκδοσης των ελεγχόμενων πράξεων δεν προκύπτει η ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου του Δήμου της νήσου.
2. Για την επίμαχη περιοχή της νήσου, η οποία παρουσιάζει σημαντική οικολογική αξία και αποτελεί εξαιρετικό βιότοπο και, ως εκ τούτου, χρήζει αυξημένης προστασίας, προκύπτει ότι δεν έχουν θεσπιστεί ειδικοί περιορισμοί ως προς επεμβάσεις ή δραστηριότητες που ενδέχεται να επιφέρουν δυσμενείς επιπτώσεις στο περιβάλλον.
3. Ως προς τη δυνατότητα δόμησης γεωτεμαχίου, η εξασφάλιση προσώπου επί εγκεκριμένης οδού, αποτελεί προϋπόθεση για την περαιτέρω αξιολόγηση της δυνατότητας δομήσεώς του και εγκατάστασης της εκάστοτε αιτούμενης χρήσης του.
4. Η εξασφάλιση πολεοδομικού προσώπου συνδέεται ευθέως με την αναγνώριση κοινοχρήστου χώρου ως οδού μέσω ενδεδειγμένης διοικητικής πράξης.
5. Σύμφωνα με το ισχύον θεσμικό πλαίσιο, οι αγροτικές οδοί δεν καθιστούν οικοδομήσιμα τα γήπεδα, εκτός από συγκεκριμένες περιπτώσεις χρήσεων, στις οποίες δεν συμπεριλαμβάνεται η ελεγχόμενη χρήση τουριστικού καταλύματος/μονάδας.
6. Μετά την έναρξη ισχύος του ν. 4759/2020, η δυνατότητα έκδοσης Οικοδομικής Άδειας (ΟΑ) ή Αναθεώρησης ΟΑ με εφαρμογή των προϊσχυόντων όρων δόμησης, προϋποθέτει τη συνδρομή μιας εκ των σχετικών προβλεπόμενων προϋποθέσεων της μεταβατικής ρύθμισης του άρθρου 40 του ως άνω νόμου. Στην υπό κρίση περίπτωση, δεν προκύπτει η πλήρωση κάποιας προϋπόθεσης εκ των προβλεπόμενων στην εν λόγω μεταβατική διάταξη.
7. Η ΥΔΟΜ, με την έκδοση Προέγκρισης για την Αναθεώρηση της Οικοδομικής Άδειας, επέτρεψε την έκδοση εκτελεστής διοικητικής πράξης:

• Σε γήπεδο με πρόσωπο επί «αγροτικής οδού (χωματόδρομο)», ως αναγράφεται επί του τοπογραφικού διαγράμματος, η οποία (οδός) δεν προκύπτει ότι διαθέτει τεκμηρίωση νόμιμης κοινόχρηστης οδού παρά την πάγια σχετική νομολογία και πρωτίστως την ήδη εκδοθείσα Απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ (αρ. 176/2023).
• Με λανθασμένο υπολογισμό επιμέρους πολεοδομικών μεγεθών καθότι παρέλειψε να διαπιστώσει ότι ενώ επί του εγκεκριμένου Τοπογραφικού Διαγράμματος αναγράφεται συντελεστής δόμησης (σ.δ.) 0,18^[1], κατά τον υπολογισμό της δυνητικά^[2] επιτρεπόμενης δόμησης, επί του εγκεκριμένου Διαγράμματος Κάλυψης, δεν εφαρμόστηκε ο σ.δ. που καθορίζεται από τις (ισχύουσες κατά τον χρόνο έκδοσης της Πράξης ) διατάξεις του άρθρου 34 του ν. 4759/2020 αλλά εφαρμόσθηκε ο προβλεπόμενος από τις προισχύουσες^[3] διατάξεις παρά την μη πλήρωση της μεταβατικής ρύθμισης του άρθρου 40 ν.4759/2020. Κατά συνέπεια, η επιτρεπόμενη δόμηση υπολογίστηκε κατά 563,40 τ.μ. μεγαλύτερη από την επιτρεπόμενη κατά το χρόνο έκδοσης της πράξης με αποτέλεσμα η εγκεκριμένη πραγματοποιούμενη δόμηση να υπερβαίνει την επιτρεπόμενη κατά 502,91 τ.μ.
• Η Προέγκριση εκδόθηκε από την ΥΔΟΜ με ανεπαρκή έλεγχο και ως προς την οφειλόμενη ταύτιση των ακόλουθων στοιχείων:
  • Των αναγραφόμενων επί του τοπογραφικού διαγράμματος και του διαγράμματος κάλυψης.
  • Των αναγραφόμενων πολεοδομικών μεγεθών στο στέλεχος της πράξης Προέγκρισης, στο διάγραμμα κάλυψης και στην τεχνική έκθεση.

8. Αυτοτελώς δε, ως προς την πράξη Αναθεώρησης ΟΑ (εκδοθείσα με ευθύνη μηχανικού, κατόπιν προεγκρίσεως) ανέκυψαν τα ακόλουθα επιμέρους ευρήματα, τα οποία επηρεάζουν τη νομιμότητα αυτής:

• Μη ανάρτηση στο πληροφοριακό σύστημα e-Άδειες των θεωρημένων σχεδίων που συνοδεύουν τη θετική γνωμοδότηση από το ΚΕ.Σ.Α. Η μη ανάρτηση είχε ως αποτέλεσμα να μην καθίσταται εφικτός ο έλεγχος ταύτισης των σχεδίων που εγκρίθηκαν από το ΚΕ.Σ.Α., με εκείνα που αποτέλεσαν τη βάση για την έκδοση της άδειας Αναθεώρησης ΟΑ.
• Ασυμφωνία αναγραφόμενων πολεοδομικών μεγεθών στο στέλεχος της Άδειας Αναθεώρησης ΟΑ και των αντίστοιχων πολεοδομικών μεγεθών στο στέλεχος της σχετικής Προέγκρισης.
• Εκτέλεση εργασιών πριν την έκδοση της ελεγχόμενης Πράξης Αναθεώρησης ΟΑ.

Τα επιμέρους ανωτέρω αναδεικνυόμενα επηρεάζουν τη νομιμότητα της εκδοθείσας πράξης Προέγκρισης και συνακόλουθα επηρεάζουν τη νομιμότητα της επ' αυτής ερειδόμενης, εκτελεστής διοικητικής πράξης της Αναθεώρησης ΟΑ.

Προτάσεις:

• Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας να μεριμνήσει για την αποτροπή τετελεσμένων στον πολεοδομικό σχεδιασμό του νησιού.
• Η Υπηρεσία Δόμησης να προβεί σε ενέργειες ανάκλησης των ελεγχόμενων διοικητικών πράξεων.

Η έκθεση ελέγχου διαβιβάστηκε:

Α) Στον Εισαγγελέα Εφετών Αθηνών για την ποινική αξιολόγηση των διαλαμβανομένων, σύμφωνα με το άρθρο 97 παρ. 2 του ν. 4622/2019.

Β) Στον Δήμαρχο, ως αρμόδιο πειθαρχικό Προϊστάμενο, για να ασκήσει τις προβλεπόμενες αρμοδιότητές του.

^[1] Για ξενοδοχεία.

^[2] στην υποθετική περίπτωση που το γεωτεμάχιο ήταν οικοδομήσιμο.

^[3] του π.δ. 06.10.1978 που ίσχυε κατά τον χρόνο έκδοσης της αρχικής (από 2019) ΟΑ.